Cet article a été initialement publié le bankrate.com par Zach Wichter.
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L'achat de votre première maison implique de nombreuses décisions importantes, et cela peut être aussi effrayant qu'excitant. Il est facile de se laisser emporter par le tourbillon des achats à domicile et de commettre des erreurs qui pourraient vous laisser plus tard des remords à l'acheteur.
S'il s'agit de votre premier rodéo en tant qu'acheteur de maison - ou si cela fait de nombreuses années que vous n'avez pas acheté de maison - la connaissance est le pouvoir. En plus de savoir où se trouvent les pièges, il est important de savoir à quoi s'attendre et quelles questions poser.
1. Vous cherchez une maison avant de demander un prêt hypothécaire.
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De nombreux acheteurs d'une première maison commencent à visiter les maisons avant même d'être devant un prêteur hypothécaire . Sur le marché actuel, l'inventaire des logements est serré car la demande des acheteurs est bien supérieure à celle des maisons abordables sur le marché.
Dans un marché aussi concurrentiel, il vous sera presque impossible de faire prendre votre offre au sérieux à moins d'avoir une hypothèque préapprobation (ou en espèces). En effet, les vendeurs ne voudront pas prendre de risque sur quelqu'un qui n'est même pas certain de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire, surtout lorsqu'ils ont de nombreuses autres offres sur la table.
Comment cela vous affecte : Vous pourriez être derrière la balle huit si une maison que vous aimez arrive sur le marché. Vous pourriez également regarder des maisons que vous ne pouvez pas vraiment vous permettre.
Que faire à la place : Avant de tomber amoureux de cette magnifique maison de rêve que vous convoitez, assurez-vous d'obtenir une préapprobation entièrement souscrite, déclare Alfredo Arteaga, agent de crédit chez Movement Mortgage à Mission Viejo, en Californie. Être pré-approuvé envoie le message que vous êtes un acheteur sérieux dont le crédit et les finances sont suffisants pour obtenir un prêt avec succès.
2. Parler à un seul prêteur.
Les premiers acheteurs obtiennent souvent une hypothèque du premier (et unique) prêteur ou banque à qui ils parlent, et c'est une grave erreur. En ne comparer les offres , vous laissez potentiellement des milliers de dollars sur la table.
Comment cela vous affecte : Plus vous magasinez, plus vous aurez de base de comparaison pour vous assurer que vous obtenez une bonne affaire et les tarifs les plus bas possibles.
Que faire à la place : Magasinez avec au moins trois prêteurs différents, ainsi qu'un courtier en hypothèques. Essayez d'obtenir des devis tous les jours dans la même journée, car les taux changent régulièrement. Comparez les taux, les frais des prêteurs et les conditions de prêt. Ne négligez pas non plus le service client et la réactivité du prêteur ; les deux jouent un rôle clé dans le bon déroulement du processus d'approbation des prêts hypothécaires, surtout maintenant que de nombreux prêteurs sont soutenus par des demandes. Les faibles taux d'intérêt ont entraîné un boom des demandes de prêt hypothécaire, et certains prêteurs sont plus en retard que d'autres sur les clôtures. Tables des taux hypothécaires de Bankrate sont un excellent endroit pour commencer les achats de comparaison.
3. Acheter plus de maison que vous ne pouvez vous le permettre.
Il est facile de tomber amoureux de maisons qui pourraient peser sur votre budget, mais vous dépasser n'est jamais une bonne idée. Avec la tendance à la hausse des prix des maisons, il est particulièrement important de respecter votre budget.
Comment cela vous affecte : Acheter plus de maison que vous ne pouvez vous permettre peut vous exposer à un risque plus élevé de saisie si vous traversez une période financière difficile. Vous aurez également moins de place dans votre budget mensuel pour d'autres factures et dépenses. Cela peut également évincer d'autres opportunités telles que le financement d'un compte de retraite, le fonds d'éducation d'un enfant ou l'épargne pour les vacances.
Que faire à la place : Concentrez-vous sur le paiement mensuel que vous pouvez vous permettre plutôt que sur le montant maximal du prêt auquel vous êtes admissible. Ce n'est pas parce que vous pouvez être admissible à un prêt de 300 000 $ que vous pouvez vous permettre les paiements mensuels qui l'accompagnent en plus de vos autres obligations financières. Le cas de chaque emprunteur est différent, alors tenez compte de votre profil financier dans son ensemble pour déterminer combien de maison vous pouvez vous permettre . De même, il est important d'être complètement honnête avec votre prêteur ou votre courtier au sujet de vos finances. En fin de compte, c'est vous qui rembourserez votre prêt et vous ne voulez pas vous débattre avec une facture que vous ne pouvez pas vous permettre.
4. Aller trop vite.
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L'achat d'une maison peut être un processus complexe, en particulier lorsque vous entrez dans les détails du processus hypothécaire. Précipiter le processus peut vous coûter cher plus tard, explique Nick Bush, agent immobilier chez Keller Williams Realty à Rockville, Maryland.
La plus grande erreur que je vois est de ne pas planifier suffisamment à l'avance leur achat, dit Bush.
Comment cela vous affecte : Si vous précipitez le processus, vous ne pourrez peut-être pas économiser suffisamment pour un acompte et les frais de clôture. L'accélération de la clôture peut également vous empêcher de traiter les éléments de votre dossier de crédit qui vous empêchent d'obtenir des conditions de prêt plus favorables.
Que faire à la place : Établissez votre calendrier d'achat d'une maison au moins un an à l'avance. Gardez à l'esprit que cela peut prendre des mois, voire des années, pour réparer un mauvais crédit et économiser suffisamment pour un acompte conséquent . En moyenne, la plupart des acheteurs ne peuvent économiser qu'environ 5 000 $ par année pour l'achat d'une maison. Travaillez à augmenter votre pointage de crédit, à rembourser vos dettes et à économiser plus d'argent pour vous mettre dans une position plus solide pour obtenir une préapprobation.
5. Vidange de vos économies.
Dépenser la totalité ou la majeure partie de vos économies pour l'acompte et les frais de clôture est l'une des plus grandes erreurs des acheteurs d'une première maison, déclare Ed Conarchy, planificateur hypothécaire et conseiller en investissement chez Cherry Creek Mortgage à Gurnee, dans l'Illinois.
Certaines personnes rassemblent tout leur argent pour effectuer l'acompte de 20% afin de ne pas avoir à payer d'assurance hypothécaire, mais elles choisissent le mauvais poison car elles se retrouvent sans aucune épargne, dit Conarchy.
Comment cela vous affecte : Les acheteurs de maison qui mettent 20 % ou plus vers le bas n'ont pas à payer d'assurance hypothécaire privée (PMI) lorsqu'ils obtiennent un prêt hypothécaire conventionnel. Cela se traduit généralement par des économies substantielles sur le paiement hypothécaire mensuel, mais cela ne vaut pas le risque de vivre à la limite, dit Conarchy.
Que faire à la place : Visez à avoir trois à six mois de frais de subsistance dans un fonds d'urgence , même après la fermeture. Payer une assurance hypothécaire n'est pas idéal, mais épuiser votre épargne d'urgence ou de retraite pour faire un gros acompte est un risque qu'il vaut mieux éviter.
6. Être négligent avec le crédit.
Un prêteur hypothécaire tirera votre dossier de crédit lors de la préapprobation pour s'assurer que les choses sont vérifiées et revérifiées juste avant la clôture. Votre prêteur veut s'assurer que rien n'a changé dans votre profil financier.
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Comment cela vous affecte : Tout nouveau prêt ou compte de carte de crédit sur votre dossier de crédit peut compromettre la clôture et l'approbation finale du prêt. Les acheteurs, en particulier les débutants, apprennent souvent cette leçon à leurs dépens.
Que faire à la place : Maintenez le statu quo dans vos finances, de la préapprobation à la clôture. N'ouvrez pas de nouvelles cartes de crédit, ne fermez pas de comptes existants, ne contractez pas de nouveaux prêts ou n'effectuez pas d'achats importants sur des comptes de crédit existants dans les mois précédant la demande de prêt hypothécaire jusqu'au jour de clôture. Remboursez vos soldes existants à moins de 30 % de votre limite de crédit disponible, si vous le pouvez, et payez vos factures à temps et en totalité chaque mois.
7. Fixation sur la maison sur le quartier.
Bien sûr, vous voulez une maison qui coche les éléments de votre liste de souhaits et répond à vos besoins. Cependant, être pointilleux sur les cosmétiques d'une maison peut être myope si vous vous retrouvez dans un quartier que vous détestez, déclare Alison Bernstein, présidente et fondatrice de Suburban Jungle, une société de stratégie immobilière.
Choisir la bonne ville est essentiel à votre vie et au développement de votre famille, dit Bernstein. L'objectif est de vous trouver, vous et votre progéniture, un endroit où la culture et les valeurs de la [région] correspondent aux vôtres. Vous pouvez toujours échanger vers le haut ou vers le bas pour une nouvelle maison, ajouter une troisième salle de bain ou rénover un sous-sol.
Comment cela vous affecte : Vous pourriez finir par aimer votre maison mais détester votre quartier.
Que faire à la place : Décidez quelles sont vos priorités dans une communauté et faites vos devoirs. En fonction de vos besoins ou de vos préférences, vous souhaiterez peut-être rechercher les notes des écoles, le temps de trajet et d'autres facteurs. Vous pouvez visiter le quartier à différents moments pour avoir une idée de la circulation et voir si c'est un quartier qui vous intéresse.
8. Prendre des décisions basées sur l'émotion.
L'achat d'une maison est une étape importante de la vie. C'est un endroit où vous créerez des souvenirs, créerez un espace qui vous appartiendra vraiment et où vous vous enracinerez. Il est facile de s'attacher trop et de prendre des décisions émotionnelles, alors n'oubliez pas que vous faites également l'un des plus gros investissements de votre vie, déclare Ralph DiBugnara, président de Home Qualified à New York.
Comme il s'agit d'un marché de vendeurs solide, de nombreux premiers acheteurs enchérissent sur ce avec quoi ils sont à l'aise, car il leur faut plus de temps que d'habitude pour trouver des maisons, dit DiBugnara.
Comment cela vous affecte : Des décisions émotionnelles pourraient conduire à payer trop cher pour une maison et à dépasser votre budget.
Que faire à la place : Ayez un budget et respectez-le, dit DiBugnara. Ne vous attachez pas émotionnellement à une maison qui n'est pas la vôtre.
9. En supposant que vous ayez besoin d'un acompte de 20 %.
La croyance de longue date selon laquelle vous devez déposer 20% est (souvent) un mythe. Bien qu'un acompte de 20 % vous aide à éviter l'assurance hypothécaire, de nombreux acheteurs ne veulent pas (ou ne peuvent pas) verser autant d'argent. En fait, l'acompte médian sur une maison est de 12%, selon l'Association nationale des agents immobiliers, et de 6% pour les premiers acheteurs. Certaines communautés, comme les coopératives ou les condos, pourraient encore exiger un acompte plus important, alors vérifiez auprès de votre agent immobilier les exigences spécifiques de la communauté et le budget en conséquence.
Comment cela vous affecte : Retarder l'achat de votre maison pour économiser jusqu'à 20 % pourrait prendre des années et pourrait vous empêcher d'atteindre d'autres objectifs financiers comme maximiser votre épargne-retraite, ajouter à votre fonds d'urgence ou rembourser une dette à taux d'intérêt élevé.
Que faire à la place : Envisagez d'autres options hypothécaires. Vous pouvez déposer aussi peu que 3% pour une hypothèque conventionnelle avec PMI, et les prêts FHA ne nécessitent qu'une mise de fonds de 3,5% si votre pointage de crédit est de 580 ou plus. Avec certains autres types de prêts, vous pourriez même être en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire sans acompte du tout. De plus, vérifiez auprès de vos programmes de logement locaux ou nationaux pour voir si vous êtes admissible aux programmes d'aide au logement conçus pour les premiers acheteurs.
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10. En attendant la 'licorne'.
Les licornes sont des créatures mythiques aussi bien dans la nature que dans l'immobilier. La recherche de la maison qui vérifie chacune de vos cases à la perfection peut trop restreindre vos choix et peut vous amener à ignorer de bonnes options appropriées dans l'espoir que quelque chose de mieux se présentera. Ne laissez pas la pensée pie dans le ciel saboter votre recherche, dit James D'Astice, un courtier immobilier chez Compass à Chicago.
Comment cela vous affecte : La recherche de la perfection peut limiter votre recherche immobilière ou vous amener à payer trop cher pour une maison. Cela peut également allonger votre recherche de maison.
Que faire à la place : Gardez l'esprit ouvert sur ce qu'il y a sur le marché et soyez prêt à mettre de l'argent de côté, dit DiBugnara : Certains programmes de prêt vous permettent également d'inclure le coût des réparations dans votre hypothèque.
11. Surplombant les prêts FHA, VA et USDA.
Les acheteurs d'une première maison pourraient être à court d'argent dans cet environnement de hausse des prix des maisons, et si vous avez peu d'économies pour un acompte ou si votre crédit n'est pas excellent, vous pourriez avoir du mal à vous qualifier pour un prêt conventionnel.
Comment cela vous affecte : Vous pourriez supposer que vous n'avez pas d'options de financement et retarder votre recherche de maison.
Que faire à la place : Examinez l'un des trois programmes de prêts assurés par le gouvernement soutenus par la Federal Housing Administration (prêts FHA), le Département américain des anciens combattants (prêts VA) et le Département américain de l'agriculture (prêts USDA). Voici un bref aperçu de chacun :
- Prêts FHA ne nécessitent que 3,5% de mise de fonds avec un score de crédit minimum de 580. Les prêts FHA peuvent combler le vide pour les emprunteurs qui n'ont pas de crédit de premier ordre ou peu d'argent économisé. Le principal inconvénient de ces prêts, cependant, est l'assurance hypothécaire obligatoire, payée annuellement et d'avance à la clôture.
- Les prêts VA sont garantis par la VA pour les membres du service militaire en service actif et vétéran éligibles et leurs conjoints. Ces prêts ne nécessitent pas d'acompte, mais certains emprunteurs peuvent payer des frais de financement. Les prêts VA sont offerts par l'intermédiaire de prêteurs privés et sont assortis d'un plafond sur les frais des prêteurs pour maintenir les coûts d'emprunt abordables.
- Les prêts de l'USDA aident les emprunteurs à revenu modéré à faible à acheter des maisons dans les zones rurales. Vous devez acheter une maison dans une zone éligible à l'USDA et respecter certaines limites de revenu pour être admissible. Certains prêts de l'USDA ne nécessitent pas d'acompte pour les emprunteurs éligibles à faible revenu.
12. Calcul erroné des coûts cachés de l'accession à la propriété.
Si vous avez eu un choc d'autocollant en voyant votre nouveau paiement mensuel du principal et des intérêts, attendez d'avoir additionné les autres coûts de possession d'une maison . En tant que nouveau propriétaire, il y a de nombreuses autres dépenses potentielles à budgétiser, comme les taxes foncières, l'assurance hypothécaire, l'assurance habitation, l'assurance contre les risques, les réparations, l'entretien et les services publics, etc.
Comment cela vous affecte : Une enquête Bankrate a révélé que le propriétaire moyen paie 2 000 $ par année pour l'entretien. Ne pas avoir suffisamment de coussin dans votre budget mensuel - ou un fonds sain pour les jours de pluie - peut rapidement vous mettre dans le rouge si vous n'êtes pas préparé.
Que faire à la place : Votre agent immobilier ou votre prêteur peut vous aider à faire le calcul des impôts, de l'assurance hypothécaire et des factures de services publics. Faites le tour des assurances pour comparer les devis. Enfin, visez à mettre de côté au moins 1 à 3 % du prix d'achat de la maison chaque année pour les dépenses de réparation et d'entretien.
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13. Ne pas aligner d'argent cadeau.
De nombreux programmes de prêt vous permettent d'utiliser un don d'un membre de la famille, d'un ami, d'un employeur ou d'un organisme de bienfaisance pour votre mise de fonds. Ne pas déterminer qui fournira cet argent et quand, cependant, peut jeter une clé dans l'approbation d'un prêt.
Comment cela vous affecte : Le moment de confirmer que la Banque de maman et papa est prête, désireuse et capable de vous aider pour votre acompte est avant de commencer vos achats à domicile, explique Dana Scanlon, agent immobilier chez Keller Williams Capital Properties à Bethesda, Maryland. Si un acheteur ratifie un contrat d'achat d'une maison en sachant qu'il recevra de l'argent cadeau et que l'argent cadeau ne se matérialise pas, il peut perdre son acompte.
Que faire à la place : Ayez une discussion franche avec toute personne qui offre de l'argent en cadeau pour votre acompte sur le montant qu'elle offre et quand vous recevrez l'argent. Faites une copie du chèque ou du virement électronique indiquant comment et quand l'argent a été échangé entre le donateur et vous. Les prêteurs le vérifieront au moyen de relevés bancaires et d'une lettre de cadeau signée.
14. Ne pas négocier de rabais pour les acheteurs de maison.
Le concept de rabais pour les acheteurs de maison, également connu sous le nom de rabais de commission, est obscur pour la plupart des acheteurs d'une première maison. Il s'agit d'une remise pouvant aller jusqu'à 1% du prix de vente de la maison, et elle provient de la commission de l'agent acheteur, explique Ben Mizes, fondateur et PDG de Clever Real Estate basé à St. Louis.
Comment cela vous affecte : Les remises pour les acheteurs de maison sont disponibles dans la plupart des États américains, mais pas dans tous. Dix États interdisent les remises aux acheteurs de maison : l'Alaska, l'Alabama, l'Iowa, le Kansas, la Louisiane, le Mississippi, le Missouri, l'Oklahoma, l'Oregon et le Tennessee.
Que faire à la place : Si vous vivez dans un État qui autorise les remises pour les acheteurs de maison, voyez si votre agent est prêt à vous offrir cette remise à la clôture. Sur un achat de maison de 300 000 $, cela peut représenter une économie de 3 000 $ pour vous, alors cela vaut la peine de demander.
